借り入れ

え?1億円で買ったのに1億円の担保の価値がないの?

1億円の土地と建物といった物件を買うとき、現金でバーン!

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とドヤ顔して買えればいいのですがふつうの人は銀行からお金を借りて物件を買います。そしてお金を借りて物件を買ったならその物件を担保とする銀行の抵当権がつきます。その抵当権は借りたお金を全額返済すれば外れるので、その後かんぜんにあなたのものになります。

また父親などの親族が購入した物件があるならそれをあなたが贈与をうけ、担保にいれ借り入れをすることも考えられるでしょう。

まえに1億円で購入したものを担保に入れようとしても1億円の担保価値がないため、そのまま1億円の借り入れができないことがあります。

1億円で購入したものなのに1億円の担保価値がないのはなぜでしょうか。

 

購入した金額と銀行が考える担保価値は違う

1億円で物件を購入したなら1億円の価値があると思ってしまいます。しかしそれは取引の価格であってその物件の絶対の評価ではありません。

取引の価格はその物件が欲しいという人が多ければその価格はあがりますし、逆に少なければその価格はさがります。売る人はできる限り高く買ってもらいですし、また売り残るよりは売りたいと考えるからです。

その物件の価値として土地であれば地価公示価格というものもあります。この価格は国が毎年公表している土地の価値であり、全国地価マップで確認することができます。

(銀行によってはその全国地価マップで確認できる相続税評価額で物件を評価するところもあります。地価公示価格>相続税評価額なので、リスクをよりとらないようにする銀行は相続税評価額をつかったりします。)

銀行はこれらの価値を参考にして物件を評価しますが、さらにその物件を評価したらその金額をそのまま担保の価値としません。

それはなぜか?

答えは、物件を売るとしたらその評価の金額のままで銀行にお金が入ってくるわけではないからです。

というのも銀行がお金を借りる人から担保をとるのはそのお金を借りる人がお金を返せなくなったとき、担保にとっている物件を売って貸したお金を少しでも取り戻そうとするから。

そのまま物件で銀行が持っていたとしてもお金を生むわけではないですし(逆に固定資産税を払わなければなりません)、誰かに貸すとしても管理するのも大変ですしね。

なので、担保でその物件を銀行がもらったらその物件を売ろうとするのです。

でも土地や建物といったものを売るのは大変です。金額が数百円ならばすぐに売れるかもしれませんが、数百万、数千万円します。

人気がない地域の物件だと希望の金額で売ることもできなくなってしまいます。

売ったとしても手数料や税金がかかってしまいますし、その売る手続きをとるための人件費も必要です。その物件の価値そのまま全額が銀行にはいってくるわけではないのです。

そうすると銀行はその物件を担保とする価値(担保価値)をその物件の本来の価値よりもさげて評価しなければなりません。

銀行によって本来の価値より担保価値をさげるかはかわってきます。本来の価値より2割引きというところもあります。

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担保になる物件もあるし、いっぱいお金を借りて大きく事業をするぞ!と思っても、あれ?こんだけしか貸してくれないの?ということも。(もちろん銀行がどのくらいあなたに貸すかは担保評価だけではありません。)

物件を担保としようとするとき銀行の担保価値は市場よりも低めということは知っておく必要があります。

建物価値は耐用年数で減っていく

土地の価値は毎年国が発表している地価公示価格というものがありますが、建物の価値は法律できめられている耐用年数で価値が目減りしていきます。

鉄筋コンクリートならば47年、木造なら22年、鉄骨ならその鉄骨の厚さによっても変わってくるのです。

この耐用年数を超えてしまった建物はほとんど価値がないと銀行では考えられています。古いと更地にしなければ売れませんし、その更地にするための費用もかかってしまいますしね。。。

また建物の減っていく前の価値はそのときに新しく建てたらいくらで建てられるかというものを使うことが多いです。

国土交通省が発表しているデータでいうと2015年に木造で建物を建てると1㎡あたり165千円となります。(鉄筋コンクリートなら1㎡あたり240千円)

150㎡の建物を建てるときは、150×165千円=約2,500万円となるのです。

2015年に約2,500万円の価値なら2018年なら3年たっているので、

2,500万円×(22年-3年)/22年=2,159万円という価値になると計算します。※22年は木造の耐用年数

 

預金を担保にいれるってじつはこんな意味がある

ちなみに担保としていちばん銀行が価値があると考えているのは預金を担保とすることです。

預金を担保としていればもし借りた人がお金を返せなくなればそのまま返済にまわせるから。手数料などがかからないので1円も目減りしません。

でもお金を借りるのにその預金を担保にしたら使えないから借りた意味がないじゃん! とあなたは思うでしょう。

もちろん借りたお金を全額担保としてしまったら借りた意味がありません。いや、借りた利息を払わなければいけないので逆に損です。

しかし借りたのが1,000万円でそのうち300万円担保にいれるなら700万円使えます。

じゃあ最初から700万円お金を貸してくれれば良いのですが、1,000万円貸せばその分利息を多く銀行がかせげるのです。

すこしでも銀行はもうけたいと考えています。1,000万円借りるけど、実質700万円しか使えない方法は経営者としてとりたくはないけれど、お金を貸してくれなければ元も子もありません。。。

そこはどこまで銀行の言うことを聞くかはあなたの会社の状況によって見極める必要があります。

 

【今日の気づき】

税理士として独立した先輩と独立前の人もくわえて一緒に飲みに行きました。

独立前の人がこんなことをやっていきたい!という希望を先輩方に伝えたところ、考えが甘い、そっちの方向では上手くいかない!といろいろな意見と身にしみる意見が・・・

試行錯誤しながら成功も失敗もすべてが経験です。成功した、失敗しただけではなくなぜかというところをどちらもひとつひとつ振り返っていき成長につなげていくことが大切ですね。

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